二手房买卖中经常出现“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”及“户口无法迁出”等问题，究其原因在于房屋买卖合同没有约定或约定不明，或者买房者没有详细调查了解房屋信息。

老周在2013年经人介绍购买了许某房屋一套，并签订了房屋买卖合同。当时因房屋未满5年，且仍未还清银行贷款，该房屋的国有土地使用权证抵押在银行，许某仅将房屋所有权证交给了老周，约定待该房屋过户条件成就后就过户。因未能按约支付贷款本息，银行起诉要求查封该房屋，为保住涉案房屋老周只得替许某向银行还清贷款，

后老周又得知许某尚欠他人借款，且已诉至法院申请再次查封了该房屋，这使老周和许某的合同无法实际履行，为此老周也诉至法院要求解除该房屋买卖合同并要求许某赔偿。法院审理后认为，许某下落不明且被他人数次起诉并查封了房屋，这导致房屋无法按期过户，法院最终判决双方解除房屋买卖合同，许某归还老周38万余元购房款及相应利息。因许某身欠巨额外债且下落不明，老周的38万元一时难以追回，老周对自己当时没有充分了解法律风险后悔莫及。

二手房买卖，如果该房屋有银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在全部贷款还清并解除抵押的情况下才可以进行过户。如果买房者在房屋不能过户的情况下先支付了房款，很可能面临“房屋无法过户”、“一房二卖”及“房屋被司法查封”的法律风险，即使买房者入住房屋多年，房屋的所有权也不能自然归属于该买房者，根据《物权法》第九条规定，房屋的所有权以登记为准，如果房屋未经过户，该房屋的所有权仍不属于买房者，其法律风险之大显而易见。

 

（来源：江苏高院）